■ 新政操作

本报讯 （记者杨娟娟）继房贷新政出台后，北京各商业银行对二套房贷款的认定进一步收紧。记者了解到，近期大多数银行在实际操作中已经对“认房又认贷”有了统一的 操作标准，对七种情况界定为二套房，其中，“假离婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。

记者从伟嘉安捷等个贷机构了解到，除了已有一套个 人住房再购买一套住房属于二套房外，目前七种情况也被划归二套房。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，贷款首付款比例不得低于五成，利 率不得低于基准利率的1.1倍。

业内人士认为，“认房又认贷”无疑是将二套房的认定进一步严格。伟嘉安捷相关负责人告诉记者，有一部分 客户，有过房贷，但后来房子卖掉了，成了“无房户”，他们如果按“只认房”算，再买房还算第一套，但按目前银行执行的“认房又认贷”算，他们再买房就算二 套房了。还有一部分人，由于一直没办产权证等原因，导致房屋权属登记系统中没有记录有过房产，如果“只认房”，就可能被误当成“没买过房”，但假如他们申 请过房贷，“认房又认贷”就能判定。

七种情况被认定为二套房

自 己有住房 以子女名义购房

案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上高中的儿子（现未成年），购置一套房留作日 后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。

解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年 子女也是被划为家庭范畴的，所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时，也会按照二套房政策执行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产 再贷款购房的话，则可以按首套房贷款政策执行。

未成年有房产 成年后再购房

案 例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。

解析：像常先生 这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，常先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照 二套房的政策执行。而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。

全款购住房 再贷款购房

案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。

解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。

贷款买房 出售后再买

案例：鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将 此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。

解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后， 家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。

先商贷买房 再用公积金

案例：范女士第一次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金 贷款再购买一套房。

解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使 用也会被算作二套房，所以，范女士如使用公积金再购房的话，首付比例也将为50%。

婚前一方有房 婚后再买房

案例：关先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与韩小姐结婚多年，想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。

解析：结婚后虽然户口没有落在 一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻不能提供单身证明， 所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

夫妻贷款购房 离异再买房

案例：艾先生 和简小姐结婚后共同贷款申请过住房，两人离异后，该房产判给了简小姐，艾先生想向银行申请贷款购房。

解析：艾先生向银行申请贷款的话， 是会被算作二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方， 这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

今日（11日）国家统计局公布了《1-4月房地产运行情况》，数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%。其中，北京 房价同比涨幅达到21.5%，位列全国第五。同时这个数字也创下了北京房价同比涨幅新高。

当最高价碰上最低价

“去年3、4月份正好是房价反弹前夕，那个时候的房价相对来看是最低水平。而今年4月份又将是房价的分水岭，是相对的 最高水平。”21世纪不动产市场分析师齐凡认为，这次的数据是拿最近两年来的最高价和最低价在比，所以才会有这么大的涨幅。“要知道，去年4月份，无论是 全国房价和北京房价，同比都是负增长。”

同时，齐凡预计，随着新政效应逐渐显现，预计在未来一段时间内，包括房屋价格、开发投资、新开 工面积、销售面积、景气值等一系列相关指数都会出现环比下滑，但同比仍将处于涨势。

本月开始房价或将步入下行

其中值得注意的是，前4个月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长 64.1%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66%。

“在未来半年到一年的时间里，将有大量房源入市，缓解供需矛盾。”齐凡认为，由于大量的在施工面积和新开工面积，开发商将面临高成本运营的情况，这样一来 就会有较强的资金回笼压力。同时，在需求被大量抑制、银根紧缩的情况下，预计将有不少开发商会选择低价出房，回笼资金。但也会有部分开发商因看空市场而选 择停工缓建。

齐凡预计，5月份开始房价或将逐渐步入下行轨道，环比出现负增长，同比涨幅趋缓。

房价 上涨压力仍在

“要知道，这次的房价下跌完全是由政策调控导致的，但许多推动房价上涨客观因素依然存在。”齐凡分析， 包括CPI上涨预期、原材料的价格上涨、房屋总需求量大量存在、流动性过剩等许多因素、都成为房价下滑的阻碍。

“其中最主要的还是供应 量，由于去年市场好，所以现在的供应量上来了。但现在市场不好了，连楼面地价几千元的地都没人要了，未来的供应量怎么办？”齐凡说。